In het tweede kwartaal stegen in Almere de woningprijzen met 20% vergeleken met vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs ligt nu op €392.000. Het Kadaster, dat alle verkooptransacties registreert, noteerde een stijging van 15% met een gemiddelde verkoopprijs van €372.000.
Uit die gegevens blijkt ook hoe snel de prijzen oplopen en de betaalbaarheid in Almere achteruit holt. Was in 2018 nog 57% van alle verkooptransacties onder €250.000, in 2020 was dat al teruggelopen naar 24% en inmiddels is dat percentage lager dan 17. Nieuwbouw ligt qua prijs hoger dan bestaande bouw en wordt voor dit prijssegment nauwelijks meer aangeboden. Eind augustus was slechts 1 woning van de 440 op Funda bereikbaar voor een single met inkomen van €36.000. bij Er zijn 40.000 alleenwonenden in Almere, waarvan 11.000 met een kind.
Wie bij economieles heeft opgelet weet dat de prijs bepaald wordt door vraag en aanbod. De vraag naar woningen neemt al jaren door vergrijzing, migratie en meer alleenstaanden toe maar er komen ook meer vragers op de Almeerse markt door de (nog) gunstige prijs/kwaliteitsverhouding. Particuliere beleggers hebben Almere ontdekt nu Amsterdam en meer steden drempels voor hun beleggingsdrang opwerpen met een bewoningsplicht. Maar in Almere zijn de verkeersdrempels hoger dan de drempels voor particuliere beleggers op de woningmarkt. Met meer drempels voor wie wonen een rendementskwestie is krijgen Almeerders meer woonkansen.
Maar ook het aanbod van bestaande woningen is momenteel in Almere extreem laag. Geen enkele grote stad in Nederland noteerde zo’n laag aantal van 360 verkooptransacties vorig kwartaal volgens NVM-cijfers. Dat is bijna gelijk aan het veel kleinere Lelystad en scheelt minstens 200 woningen met alle grote steden in het land. Op jaarbasis dus 800 woningen minder aanbod op de Almeerse woningmarkt dan in andere steden met een totaal aan verkooptransacties van 1500. Volgens het Kadaster wisselden circa 3000 woningen van eigenaar. Ook het Kadaster telde dit kwartaal het laagste aantal transacties sinds jaren (643).
Nieuwbouw verruimt de krapte op de koopmarkt. Met 3.000 verkochte woningen per jaar doet het er toe of dat 1.500 of 3.000 nieuwbouwwoningen zijn. Almere bouwt de afgelopen jaren rond 1650 nieuwe woningen, deels nog door de piek in bouwvergunningen in 2017 en wil versnellen. Maar wie verwacht dat versnellen ook betekent dat er dan meer woningen gebouwd worden heeft het mis. Het aantal nieuwbouwwoningen daalde van 1653 woningen in 2019 naar 1335 vorig jaar, een daling van 18%. Landelijk daalde de nieuwbouwproductie met 3%. Ook het aantal nieuwe woningen door transformatie loopt al enkele jaren terug. Nieuwbouw betreft vooral koopwoningen want vorig jaar werden volgens de jaarverslagen van de corporaties slechts 81 sociale huurwoningen (nieuwbouw-verkoop) toegevoegd om te verdelen onder de duizenden actieve woningzoekenden.
Hoopvol teken was vorig jaar de stijging van het aantal verleende bouwvergunningen. Na twee jaar daling steeg deze met 37% naar 1700, waarvan 2/3 deel koopwoningen. Dit zijn de woningen die over 1,5/2 jaar opgeleverd worden. Maar deze stijgende lijn zet zich op basis van recente CBS-cijfers over het eerste half jaar niet door, het aantal daalt met 14% naar 605. Binnen dit aantal is er wel een flinke verschuiving van koop naar huur vooral door de corporaties die met 284 woningen halverwege dit jaar al verder zijn dan de magere 100 van het hele vorige jaar.
De doelstelling in de gemeentelijke Woonvisie om 1750-2450 nieuwbouwwoningen per jaar te realiseren ligt nog ver weg en zal in deze bestuursperiode niet gehaald worden, laat staan de ambitie in het recente Stadsakkoord Bouwen van 2500 nieuwe woningen per jaar. Het minimaal benodigd aantal woningen zal niet gerealiseerd worden, waarmee de opgave voor de volgende bestuursperiode extra wordt verzwaard. Vanuit het stadhuis wordt vaak over ver in de tijd liggende plannen gecommuniceerd zoals Pampus, maar er wordt in de praktijk veel te weinig van de eigen doelstelling gerealiseerd. En wie aan de vraagkant de groeiende particuliere beleggersstroom naar Almere niet wil weren, zegt eigenlijk tegen woonhopige Almeerders: ga lekker concurreren.
De wooncrisis is tot nog toe met veel documenten bestreden maar het heeft de betaalbaarheid en de woningproductie in Almere niet verbeterd. Sterker nog we zien zowel de woningproductie als de betaalbaarheid achteruit hollen. De hoogste tijd voor een luid en krachtig woonprotest op 4 september in Amsterdam. Het kan beter, het moet beter.
Bronnen: CBS, NVM, Gemeente Almere, Kadaster
